北京楼市一个打死也不说的秘密
2007年03月29日 中国青年报
2007年，中国楼市给我们的感觉依旧是涨势如潮。
国家发改委、国家统计局2007年3月20日报道说：2月房价涨，全国新房价格涨5.9%，深圳、北京以近10%涨幅领涨。我们来解剖一下为全国楼市领涨的北京楼市。
3月14日，《北京晨报》报道：北京10万套商品房尚未售出。新闻说：“北京市场上的一手住宅商品房，目前至少还有10万套尚未售出。这是记者昨天从北京市房地产交易管理网了解到的信息。按照目前的销售速度，即使没有新的项目入市，10万套的存量，也足够维持今年一整年的销售。”
这条新闻揭露了一个房地产开发商“打死都不说”的秘密。即北京的商品房不是供不应求，而是大大地供过于求。
就在今年的两会上，还有一位政协委员在接受中央电视台的采访时说，房价太高商品房太贵，是因为在房地产市场“供不应求”抬高了房价，解决的办法是“增加供给”。
这话，房地产开发商们爱听。
如果要增加供给，势必银行要提供更多更优惠的商业贷款，政府要提供更多更廉价的建设用地。这话，表达的是房地产开发商的利益诉求。被扭曲的，是中国房地产市场的真实情况。可当你读到“北京10万套商品房尚未售出”这样的新闻的时候，你还会相信，是“房地产市场供不应求”抬高了房价，这个由房地产开发商们提供的标准答案吗？
让我们再接着读下面的这条来自3月26日央视国际经济频道的新闻：近日，北京市统计局最新数据显示，今年1~2月，房价指数仍在小幅上涨，房屋销售面积大幅减少，“有价无市”局面凸显。北京市统计局、国家统计局北京调查总队对此分析认为，市场供求矛盾未得到解决，房价指数依然高位运行。
统计数字显示，前两个月，北京市全市商品房现房和期房销售面积均有较大幅度减少，现房销售面积为45.3万平方米，期房销售面积为143.8万平方米，分别比去年同期下降63.8%和23.4%。其中，住宅现房销售面积30万平方米，下降71.4%；住宅期房销售面积97.4万平方米，下降42.4%。
也就是说，“住宅现房销售”和“住宅期房销售”都呈大幅下降。明明是“有价无市”，又怎么会得出“市场供求矛盾未得到解决，房价指数依然高位运行”，如此南辕北辙的结论？
谁又喜欢这样的结论？这样的结论符合谁的利益？我们要不要问一声：是谁悄悄地蒙上了你的眼睛？一方面是大量的商品房空置搁浅，卖不出去，另一方面是商品房的售价仍在不断攀升。这又告诉我们什么？
它告诉我们这样的现实：北京的房地产商们已暗中组成了一个强有力的价格同盟；已快成为中国房地产暴利孤岛(上海、广州的房价都在下跌)的北京房地产市场在减兵增灶；患有严重的“巨人症”的高企的房价，随时都可能垮塌。
北京楼市缩量“空涨”商品房供应瓶颈凸现
今年1至2月，北京商品房市场“缩量空涨”的现象突显。统计数据显示，住宅现房和期房的销售面积双双大幅下降；与此同时，房价指数依然高位运行。业内人士分析认为，去年以来，北京商品房供应指标下滑，以及在调控政策影响下购房人较为普遍的观望心态，是出现交易量萎缩但房价依然高企的主要原因。
新房供应指标继续下滑
“现在，北京城里合适的新楼盘真的太难找了。”一位准备购房人士的这一说法，反映了目前北京新房市场突出的供求矛盾。市场人士表示，目前北京出现的商品房交易量萎缩，主要源自于城区商品房供应的瓶颈，而高房价也在很大程度上削弱了购买力。
北京市建委统计数据显示，今年1至2月，批准预售的商品房项目共计249万平方米，比去年同期的372万平方米，下降了33%；住宅商品房预售项目共计141万平方米，比去年同期的243万平方米，下降了42%。
其他供应指标也在下滑。前两个月，新开工面积233.2万平方米，下降40.7%。其中住宅新开工面积为129.3万平方米，下降45.2%。房地产开发企业完成土地开发面积41.7万平方米，下降45.8%。
在增量减少的同时，存量住房消化的速度正在加快。截至2月末，商品房空置面积为971.5万平方米，同比减少183.5万平方米。其中，住宅空置面积为444.8万平方米，同比减少239.8万平方米。
链家地产市场部王志伟也指出，不少购房人认为多数新盘在郊区，价格过高，买新房并不划算，因此转向了二手房市场，这也造成了对新房市场的分流。
中低价位住房涨幅趋缓
SOHO中国董事长潘石屹认为，判断北京住房市场的供给是否能满足需求，应当主要看一个时期内，每平方米8000元以下的楼盘供应了多少。他指出，普通老百姓关注的住房问题主要集中在每平方米8000元以下的住房，目前北京市场商品房供应量相对不足，主要是结构不尽合理，不过随着政府着力逐步解决中低价位住房的供应，这类住房的涨幅将趋缓。
业内人士分析，今后调控的方向是增加住房的有效供给，北京市计划在今后三年内，兴建1000万平方米的限价房和1000万平方米的经济适用房；因此北京中低价位的住房涨幅会越来越小。
21世纪不动产分析师也认为，2006年的调控政策对楼市中的投资行为起到一定遏制作用，增加交易税费等措施进一步压缩了投资房产的获利空间。目前购房人的自住需求已经成为北京市场的主体。
来源：中国证券报
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