评估公司下载网上售房广告价格 照模板填空 接受委托当天就出报告 估价高致当事人多掏60万

       阎先生和妻子在法院离婚，法院委托评估公司对两套夫妻共有房产进行评估，没想到评估公司随意下载网上广告作价，导致他多支付给妻子近60万元。

      记者调查发现，拿广告充当交易案例的情况在房产评估业已成普遍现象，有评估师坦承：其评估报告就是先下载广告，再在现成模板上填空。

      评估乱象：三天就能出评估报告

      阎先生和妻子分居了两年之久，离婚只是时间的问题。

      2011年4月，阎先生的妻子向通州法院提出离婚诉讼，法院在审理过程中，委托了一家名为“北京京评价格评估有限公司”的评估机构对夫妻共有的两套房产进行评估。

      这两套房产，一套位于北京市通州区的京贸国际公寓内，总面积为169平方米，三室二厅，另一套在河北省廊坊市燕郊镇的达观别墅小区，总面积为360平方米。

      依据评估有关规定，通州区法院应该向北京市高级人民法院提出委托评估的申请，然后由北京市高级人民法院进行“摇号”，确定由哪一家评估机构来进行评估。整个摇号的过程应该是通知各方当事人一起参加。但阎先生在接受记者采访时却表示，自己根本没有接到过任何通知，更没有到场参加摇号，他所接到的就是一份由法院转交给他的《价格评估报告书》。

      这份评估报告显示，通州区法院于2011年7月7日出具的委托书，京评价格评估有限公司在2011年7月11日就出具了书面的评估报告，在这五天的评估期限中还有两天是周六、日，实际有效的工作日只有三天。

      6个评估案例中5个交易不存在

      北京京评价格评估有限公司出具的这份《价格评估报告书》一共有19页，在报告中该公司反复地强调，对要评估的房产使用的是一种叫“市场法”的评估手段，还介绍了市场法的基本原理。

      据介绍，“市场法是根据替代原理，将评估对象与近期已发生交易的类型评估对象比较，从已发生交易的类似评估对象的已知价格，修正得出评估对象价格的一种评估方法。”

      对阎先生的两套房产，京评公司在评估报告中援引了6个“交易案例”，分别是３套京贸国际公寓的交易案例和３套达观别墅小区的交易案例。6个案例都显示为“2011年7月”进行的交易，既有交易总价数据，也有单价的数据。

      在有限的三天之内，价格评估机构居然能找到6个已成交的交易案例，这让阎先生颇感疑惑，他要求评估公司提供6个案例的详细情况。

      很快，京评公司向通州区法院传真了6份在搜房网上下载的房地产广告。阎先生注意到，那是两家中介公司的业务员在网上发布的6条广告信息，上面还有业务员的手机号。阎先生联系到了5名业务员，结果证实广告上的房屋都未卖出。

      阎先生请5名业务员签了证明文件，证明京评公司援引的6套“已交易”房屋中有5套未交易。

      拿未售出的房屋广告当案例，是否该认定《价格评估报告书》作假呢？当阎先生向审理他离婚案的法官咨询时，法官却称，房地产评估太专业，他不懂，只能依照评估结果判案。

      阎先生说，因为评估报告把他的房屋价格作高，导致他多支付给妻子近60万元。

      不看房子就知装修状况

      阎先生告诉记者，京评价格评估有限公司在对京贸国际公寓的那套房屋进行评估时，根本就没有进入到该房屋里面。

      那套房屋的钥匙一直在他自己身上，前妻根本没有那套房屋的钥匙，也进入不了房间，其他人自然更无法进入该房间。“2011年7月7日到7月11日我始终在京贸国际公寓的家中，压根就没有人来敲过房门，但评估公司的人居然就能出具评估报告。”

      阎先生打开评估报告，该报告中记载了这样几项内容：“鉴定标的京贸国际公寓装修及设施状况，简装；建筑物现状，较好；采光，一般”。

      记者调查：出评估报告需15个工作日

      2012年6月3日，记者分别与阎先生联系过的那5名业务员通了电话，发布京贸国际公寓广告的业务员告诉记者，已经有2套售出，但销售时间均晚于2011年7月。

      记者又从燕郊的房屋交易管理部门获悉，根据房屋交易记录，在2011年7月的一整月内，该小区压根就没有一套别墅售出。

      6月6日，记者辗转与京评价格评估有限公司的负责人李德胜通上了电话，李德胜首先表示希望记者有什么问题与法院沟通，他作为鉴定评估机构不好表态。

      在被问到没有进入阎先生的房屋，特别是没有看到房间内装修等情况如何进行评估时，李德胜回答说：理论上是可以评估的。

      记者又问，正常做一份评估报告需要多长时间，李德胜明确回答：在所有材料齐全的情况下需要15个工作日。

      虚构交易价格成行业惯例

      依据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的有关规定，评估机构在使用市场法进行评估时，要准确搜集交易实例，包括：交易双方情况及交易目的、交易实例房地产状况、成交价格、成交日期及付款方式等。

      如果严格按照这一规定执行，从网络上搜集的房屋广告内容是绝对不应该作为交易实例出现的，那么北京市的诸多房屋评估机构到底是怎么执行这一规定的呢？

      记者首先采访了一家名为中联的房地产评估专业机构，该机构一名专业评估人员表示：用房屋广告很正常。

      “如果被评估的小区在一段时间内就是没有交易实例怎么办？”该评估人员反问记者，“或者说我们去房管局查，但是房管局根本就不向我们提供资料啊，那些交易资料毕竟都是保密的啊！”

      而另外一家房屋评估机构的工作人员更是细致地向记者介绍了他们普遍的操作方式：“我们都有专业的模板，被评估的房产位置、面积、楼层等所有的数据都是空白的，一旦接受了委托，直接在网络上搜集到被评估房产所在小区的售房广告，然后简单地进行计算，就像填空一样把空白处填上，一份报告就完成了，有可能法院上午委托，下午就能出报告。”

      记者注意到，这两家专业的评估机构都属于正规的房屋作价评估机构，但接受采访的两名工作人员却一再要求记者不要曝光该行业的内幕，“毕竟谁都这么干，我们还得在这个行业混饭吃呢！”

      行业协会称此做法不允许

      中国房地产估价师与房地产经纪人学会作为对全国房地产评估师和经纪人进行监管的部门，承担着规则的制定者和监督者的双重身份。2012年6月7日，记者电话采访了该协会专门负责解答政策法规的程姓工作人员。

      该工作人员在了解了阎先生的情况后指出，在网络上搜集的房屋销售广告是绝对不能作为交易案例出现在报告内的，因为那些广告上的价格并不是实际交易的价格，是不可靠的。

      程姓工作人员告诉记者：“如果被评估的小区内长期没有交易案例，评估机构就应该采取其他的评估办法，例如采取建筑成本评估法等方法。”

      评估瞎报告 多掏不老少 “京评”中签率高

       全国各地法院系统涉及评估、拍卖等业务都要公开摇号，并把摇号结果公示在最高法的“人民法院诉讼资产网”上。

      记者从该网站上发现，市高院在今年1月公布的随机摇号确定评估案件中，有141件涉及资产类评估，京评公司不但“幸运”地摇中了48件，且包揽了评估收费最高的15件房地产类价格评估案。

      一位业内人士透露，京评公司只有三个人，每年却要做几百起法院委托的评估业务，真是低成本高效率的典范。