中国人深陷购房焦虑陷阱内幕
焦虑的购房者
那些关心社会进程和市场形势的机构不妨去问问中国老百姓一天到晚都在为哪些事情提心吊胆。尽管答案有可能五花八门，但是，为买不起房子发愁或害怕房价继续上涨的比例可能会高于众多答案。
在中国诸多城市中，北京的房价一度处于领先地位，虽然2005年中国政府采取了一些调控措施．但没有出现被明显削减的迹象。也正是那一年，孙晓虎决定买房。“买房并非我愿意，是被逼无奈。”他说，“现在不买，以后掏得更多。以支付能力衡量，很多人在前些年还能买得起房子，这几年只能买个卫生间。”这种糟糕的状况近几年遭到中国本土一些专业分析师的强烈抨击。持有鲜明批评立场的知名分析师章林晓对记者说，现在，中国许多城市房价虚高到极为严重的程度，脱离了大多数中低收入者的购买能力，“这令他们感到恐慌，并承受着诉说不尽的苦闷和彷徨。”
这位分析师介绍说，人们正陷入左右为难的境地，“买吧，实在无法承受；不买吧，害怕从此被社会抛弃，永远沦为租房一族，由此滑向社会的底层，成为真正意义上的穷人。”
孙晓虎显然不愿被社会抛弃。最初他计划购入一套经济适用房，但是很难从北京有限的几个经济适用房项目里拿到房号，物以稀为贵，一个经济适用房号现在通行价格需要十万元人民币，如此尚且遭人哄抢。这使孙的购房计划久拖不决。
2006年暑假，清河地区一个项目开盘，有ll座楼对外发售。五百多个人围绕着一共两百套房屋展开抽签，孙晓虎没有抽中其中任何一套。此后一个月，同一项目又有两座楼开盘，孙晓虎前去排队，取得购房资格，但是在短短一个月间，房屋价格上涨了接近1000元人民币。
孙晓虎当时对此表示难以接受，但无法可想。与家人经过反复商议，最终决定购买。虽然至今不知道价格何以上升幅度会如此之快，但孙以一种自我安慰式的口吻向记者解释道：房屋的位置好、材料好，成本要高一些，并且第一次开盘就去了五百多人，这给开发商以启示，第二次肯定是要涨价的。中国的购房者就这样成了任人宰割的羔羊。章林晓说，在宏观调控下，面对越调越涨的房价，人们失去了等待信心，“他们害怕了，不得不透支金钱买房。”
这似乎是一种链条式的灾难。章林晓介绍说，两代人、三户人家、六口人购买一套住房成为中国城市一道“典型的风景”。即便如此，也往往难以承受。孙晓虎的解决办法是通过四处筹措借得25万元首付款，然后再通过银行进行按揭。为了减少一些负重，他选择的按揭年限是27年。但他抱怨说，支出高于收入，总是感觉压力过大。
如果城市房价的涨幅不被有效控制，或者国民平均财富不以理想的速度递增，中国年轻一代人无疑将重蹈孙晓虎的覆辙，不能幸免。实际上，类似的不幸群落在眼下的中国已构成一个庞大规模。章林晓称，根据他的粗略了解，在中国购房者中，负债者所占的比例至少在70％一80％以上，有一些房价极度虚高的热点城市，甚至在90％以上。一种合理的逻辑由此出现，当人们纷纷通过举债实现购房的时候，房价也将被高高撬起，这一恶性循环将由后
续更多进入市场的人承接。
社会性疾患
购房如同一个圈套，导致的问题并非如此简单。中国人在购房前的焦虑不安尚有获得解脱的某种可能，而在拥有房屋之后，很多人也没能过上安宁幸福的生活。关于这一点，完全能够从心理学博士孙欲晓那里得到证明。 +
孙欲晓现在北京一家心理咨询中心主持工作。不久前，他对到访的记者说，中国有20％的购房者存在心理或精神疾病。而根据中国一些媒体的披露，这个数字在90％以上。
从2005年开始，陆续有一些人向孙欲晓求助，这些人全部由于购房而陷入压力，其中年龄最小的在25岁左右，购房影响了他们的生活、工作甚至于生存。他们无从摆脱。根据求助者的不同情况，孙欲晓通常会对他们施行不同方式的救助，想尽办法抚慰他们的焦虑意念、帮助他们从强迫思维当中解脱出来或对那些抑郁的人们进行治疗和行为认知。
“因为买房造成心理压力、疾病，导致人格扭曲。”孙博士说，夫妻感情、人际交往、工作和生活压力均与此有关。他特别提到那些曾经收入不菲又极度自我的年轻人，他们喜欢我行我素，敢于实现自我。但在买房之后，他们迫切需要寻求减压和心理疏导。
“有位求助者刚刚工作几年，收入很高，在天通苑一次买了一套240平米的房子，结果有一次工作上和老板发生口角，产生冲突。要是往常，他肯定拂袖就走，但那时他忽然意识到不得不改一改自己以往任性的脾气。要生存要发展，不敢贸然跳槽。”孙欲晓说，很多年轻人购房后再也没有往日的惬意生活，过得捉襟见肘，生存状况发生很大变化，由此形成落差，导致心理问题社会化，社会问题生理化，生理问题心理化，“人们突然感到有一种从来有过的‘累’，感觉活得很累。”但是，这位博士并不认为这是一种悲剧，在他看来，举债买房是中国人适应现代化生存过程中的一大进步。今天，安居乐业的信条对中国年轻人影响很大，正在他们心里生根发芽。
他说，到今天为止，还没有很多人因为举债去自杀，也没有人停止购买。有些人有心理问题，这是很正常的，“举债买房是一个社会发展的趋势。”这种观点在学术界有广泛的认可度。在复旦大学执教的瑞典乌普萨拉大学博士陈杰对《财经文摘》说，合适的贷款买房是非常理性的消费行为，在工作初期，收入很低，但消费需求很高。应该借助金融工具的帮助，把未来的收入借用到现在花费。陈博士介绍说，国外的老百姓几乎没有什么大额存款，除了保证几次旅游和经常性开支，所有的钱都拿出去偿还各种分期付款。’因此，按揭贷款余额与国民收入比重不少都超过100％。
不过，陈杰也承认，由于不理智的过度借债和对自己未来收入的增长速度出现判断失误可能导致悲剧。他说，在明知道在未来收入保持最乐观增长条件下，过好几年后每月贷款仍会占收入50％以上，还去买房或买高档房，这是愚蠢的透支行为。
房价圈套
那些为买房而焦虑和痛苦的人们可能怎么也不会想到，他们掉进了一个阴谋当中，一直没能摆脱出来。整个市场的繁荣、开发商的利润、地方官的政绩或腐败所得都是建立在购房人前赴后继地进行透支的基础上的。
在2006年12月中旬，记者有机会和北京的一位开发商探讨了这一问题。这位要求匿名的开发商向记者承认，开发商的暴利获得就是一种搜刮和剥夺的结果，他们以此实现价值最大化，而老百姓通常都很无奈。
“说开发商做无本生意，这是对的。”这位人士说，人的欲望和本性就是贪图钱财的，并且中国现有的法律和政策似乎也给了他们可乘之机。例如早些日寸候中国的协议出让土地制度，开发商想要获得土地，需要和村委会、镇政府达成协议，再由镇政府上报给区政府，区政府再报给规划院进行规划，再通过规委下发文件立项。“这一系列环节，开发商可能只需要花l0多万人民币搞定。而当开发商的项目建成后，利润将会增至l0倍、l00倍。如此一来，开发商由原来的一无所有到拿到土地再从银行套取资金，靠的是两级政府和一个村委会，以及负责发放‘粮票’的规划院和发放‘粮食’的规划委。”
这位人士向记者介绍了开发商那种给购房人带来痛苦的“无本万利”的操作手法。他说，协议出让土地的时候，开发商在土地运作环节需要支付的费用包括征地补偿费和土地出让金总额假定是30万元，当他获得土地之后，他可以在一亩地上建设660平米的两层独栋别墅。
“我用330平米建设别墅，另外330平米建设院子。按660乎米来折价计算，一平米卖l5000元人民币均价，总价将达到千万元。而我的全部土地费用只支出了30万。至于建安费用，每平米算上2000元，总共也就l20多万：实际建安成本只要150万元左右。”
就这样，一栋两层楼的别墅顺利建成，一个别墅项目利润少则几个亿，一般都在二三十亿，开发商用极少的成本，赚取了极大的利润。市场的通常规律又在于，不仅别墅如此，商品房的操作手法也如出一辙。
为什么开发商体系能够轻易获得暴利而不被惩处?这位人士称，开发商已经做成气候，况且一般项目里都会有官员利益。官员只要在项目占有10％的股权，就是以亿计的收益。这都是协议出让土地衍生的问题。尽管现在政府已经实行招拍挂的土地制度，试图通过公开的竞拍来杜绝隐患，但是，一方面中国法律中有关协议出让土地的条文仍然存在，招拍挂也可能只是走过场；男一方面，开发商们已经通过协议出让制度将地价和房价推高，在此基础上再实行招拍挂，只会促使价格再度攀升。
这位人士称，如果开发商的土地获得、官商勾结等问题不能进行根本治理，房地产价格将无从控制。一个明显的例子是，中国政府最近下令停止了别墅用地的供应，但这马上给开发商涨价创造了借口。这位人士举例说，一个在建的别墅项目，开始每平米尽管已经卖到了12000元，但是当意识到政府此后将不再供应开发用地，他们马上将房价涨到18000元，每平米转眼就增加了6000元。“如果一个小区是l0万平米的话，总利润就达6个亿。这6个亿怎么来的?这是官员和开发商遥相呼应的结果，官员说我不批了，开发商就跟着涨。”
此时，购房者显然就是刀俎上的鱼肉。人们需要住房，开发商作为供应方，操控了价格和供应形式。尽管他们不会强迫人们购买，也一再强调人们有选择自由，但实际上他们的市场控制地位已然牢不可破，购房人最终不得不屈服。因此，有人批评开发商是中国最大的皮包商，“过去我连皮包都没有的，而现在我连皮包都不要了”。这位人士说，“人们在住房方面的消费远高于其他层面的消费支出，而开发商的口袋也越装越大，永远装不满。”
也因此，“房奴”的出现成为不能避免的历史趋势。
《财经文摘》 文／章剑锋 07-03-14 sbck
|
