 公摊面积又一次上热搜，是因为住建部近日发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中提及的一句话：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这个尚不知能否在全国施行的规则，戳中了无数买房人的内心。 在全国绝大多数城市，住宅都是以建筑面积交易，作为建筑面积和套内建筑面积(套内使用面积、套内墙体面积和套台面积之和)之差的公摊面积，不仅占用购房者不少资金，且极易让购房者伤神。 “100平方米的房子，公摊就有20平方米，买公摊花了将近100万元。但我不知道这20平方米是怎么来的，开发商有没有多算。”北京业主吴桐告诉法治周末记者。 吴桐的困扰很有代表性。
 公摊系数(公摊面积/建筑面积)通常在20%左右，甚至更高，那也就意味着，业主购房款中的两成以上都是用于购买公摊。真金白银花出去了，却不知道花在哪里，很多人心里都会犯嘀咕。 “但消费者很难去证实交房时的公摊面积到底有没有发生变化。”北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长王佳红告诉记者，即便如此，公摊面积依然是引发各类房产纠纷的重要因素。 有着十余年房产诉讼经验的王佳红，处理过多起因公摊面积引起的纠纷或咨询。她表示，目前业主在因公摊面积问题维权时，会面临着种种的困难，如果能够按照套内使用面积计价，那么业主在收房时很容易能够测绘出实际的套内使用面积是多少，开发商借公摊面积牟利的难度会随之增加，而业主的维权难度则会大大下降。
 “通过梳理公摊面积计价导致的纠纷和问题，就可以看出住宅按套内使用面积计价的必要性。”王佳红说，目前国际上大多数国家和地区的住宅计价及交易单位都是套内使用面积。
部分开发商销售公摊牟利 王佳红说，公摊部位的所有权是业主的，开发商并不能擅自进行处分，但业主并不知道哪些位置属于公摊面积，所以即便开发商把公摊面积出售或出租，业主也不易发现。 “很多时候，都是律师在处理其他纠纷调取小区图纸时，发现小区公摊被开发商擅自改变用途出租或出售了。”王佳红说。 北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，他曾经处理过一个案子，原本小区业主委托维权的起因是开发商占用小区物业用房，但是律师通过调查发现，开发商把一楼公摊部位的架空层全部隔成了单间分别出售了，而架空层的面积是物业用房的几十倍，如果小区业主不是这次打官司请律师做全面的摸底调查，可能永远不知道开发商卖架空层的事情。 这样的案例并不少见。
 王佳红碰到过更极端的案例：业主A购买了一套140平方米的靠边户型，该套房屋边上有140平方米的面积原本规划的是公共卫生间，属于公摊面积，但开发商最终却把公摊面积中的80平方米做到了业主A的房子里，最终交房面积变成了220平方米。但当时房价很高，业主A无力支付如此高的额外费用，因而寻求律师帮助，律师在调查中发现开发商其实是把公摊卖掉了。 “业主不仅很难发现开发商销售公摊牟利的事实，即便发现，维权也并不容易。”王佳红说。 王佳红提到，北京B楼盘曾经出现过这种情况：该小区某栋15层和28层两侧规划的是作为公摊的设备间，开发商却把设备间改成房子卖了出去。 业主最初想要委托王佳红的团队起诉开发商违约。 “但是如果小区没有业主委员会，要想因公共部位的问题起诉开发商违约，就必须获得小区二分之一以上业主的同意，这无疑是个大工程。”王佳红此前遇到类似情况，光搜集半数业主签字就花了一年半时间，因为诉讼花费时间太长，最终不了了之。
 在与B楼盘业主沟通时，王佳红的团队建议换个思路，不通过民事诉讼解决问题而是提起行政诉讼的方式“曲线救国”。 业主先是向当地规划部门投诉，要求查处该楼盘变更房屋用途的违法行为，但规划部门未作出处罚。 随后王佳红受业主委托起诉了当地规划部门，请求法院确认规划部门未履行查处B楼盘存在擅自变更规划用途问题职责违法，并要求法院判令规划部门依法限期履行该查处职责。 行政诉讼的结果是，法院最终未支持业主的诉求，理由之一是虽业主称开发商将15层和28层变更规划用途，影响了业主分摊的建筑面积，但并未能提交充足证据证明开发商存在出售行为。
 王佳红对记者分析，即便法院支持业主诉求，认定开发商擅自变更规划用途并处罚了开发商，民事范畴的问题解决起来也很困难。假如说业主要求开发商将项目按规划恢复原样，但相关公摊已经被卖掉了，怎么恢复是个问题；假如说业主要求开发商把已经支付的公摊费用退回并要求赔偿违约金，违约金如何认定也没有标准。 受访者均认为，如果用套内建筑面积或套内使用面积作为计价和交易单位，就避免了开发商销售公摊牟利的可能。
有的房屋实际使用面积减少
当住宅以建筑面积交易时，无论是公摊面积增加还是套内建筑面积增加，都会导致房屋总价款增加。 “对于业主而言，如果是套内建筑面积增加，那么在合理的范围内补足差价业主是可以接受的。但是如果开发商增加公摊面积，要求业主补足公摊面积的房款，业主就会有异议。因为目前所有的物业费取暖费都是按建筑面积计算的，如果套内面积不变或减少，其他所有相关费用却增加了，那业主肯定不能接受。”王佳红说，还有开发商将本来不应该进行面积分摊的部位强行让业主进行了分摊。
 王玉臣表示，开发商将不该分摊的面积强行分摊给业主的情况，除非业主花大成本聘请专业的测绘公司，对涉及到的公摊部分进行全面测量，否则很难发现。 在接受法治周末记者采访时，王佳红还提到了对小区公摊部分重新测绘的成本之高和实现之难。 “十多年前，公摊测绘的价格就在十几万元左右，现在的价格可想而知。很少有单个的业主发现公摊有问题后，会因为自己的疑问而花如此高的成本去聘请专业机构重新测绘。此外测绘机构也不好找，因为测绘机构主要是为开发商服务的，如果有某个测绘机构被发现为业主服务了，可能会丧失很多订单，这是比较现实的问题。”王佳红补充，此外对公摊部分进行详细测绘还需要开发商的配合，比如提供图纸、测绘图等，开发商若不配合也很难实现。 甚至有人告诉记者，她购买的房子，在套内建筑面积减少的情况下，却因为公摊增加较多而要补交房款。 “合同中通常很少约定公摊面积如果出现误差怎么处理，只是笼统地规定建筑面积出现误差怎么处理。”王佳红表示，如果按照套内使用面积进行交易，就不存在公摊增加导致费用变化的问题了；如果暂时无法按照套内使用面积交易和计价，那么建议合同中对公摊面积的误差处理作详细规定。 法治周末记者查询公开资料发现，目前，上海市已经出台规定试图杜绝类似事情的发生。《上海市房地产转让办法》规定，分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。
部分项目公摊系数畸高
王玉臣告诉记者，开发商有时还会利用公摊系数进行虚假宣传。 比如，公摊系数实际上是30%，但是开发商利用信息不对称，销售的时候声称公摊系数不到20%。购房买的往往是期房，而且就算是现房，很多人对面积是不敏感的，如果不亲自去算，购房人很难分辨真假。 某地的一个房地产项目，销售人员销售时称公摊系数不到30%，样板间展示的也是采光充足、格局良好的样子，然而业主收房时发现，建筑面积85平方米的房子只能作为一居室使用，测量后发现该户型的公摊系数高达52%。 业主向开发商维权时，开发商称法律对于公摊系数上限没有规定。 王玉臣告诉记者，目前，关于公摊系数的确没有明确规定，而合同里通常也没有对公摊系数的相关约定，出现问题时，业主很难针对这一点进行维权。
 法治周末记者了解到，前述公摊系数达52%的项目，在其预售合同中并未详细约定房屋的套内建筑面积和公摊面积分别是多少，只是约定了建筑面积。 “业主如果想要证明公摊面积实际上没有那么多，进而要求退款，就需要对整个项目的公摊部分重新测绘，依然面临着成本高和难度大的问题；除此之外，恐怕需要通过信息公开调查调取这个项目所有的开发手续，找开发商其他的问题。”王玉臣说，如果是按套内建筑面积或套内使用面积计价，就不会发生这种问题了。 王玉臣补充，如果未来还是以建筑面积交易，应当对公摊系数进行限制，否则开发商往往会肆无忌惮地利用这一点谋利，有失公平，但又难以直接针对性维权。 北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池则在接受法治周末记者采访时表示，各楼盘公用建筑面积不同，公摊系数也不一样，公摊系数的合理范围确定也比较难，但开发商在销售时应充分告知。
|
